성인이 되고 집을 구하려면 전세이든 매매이든 계약을 하게 되죠. 이 임대차 계약을 하다 보면 제대로 모르고 계약을 해서 또는 사기를 당하는 경우 등으로 손해를 보는 경우가 종종 있습니다. 그래서 이번 글은 전세 사기와 관련된 내용을 전달해 드리려고 합니다. 틀에 박힌 어려운 용어들은 최대한 배제하고 누구나 이해하기 쉽게 설명해 보겠습니다.
전세 계약 시 알아야 할 필수 용어
먼저, 전세 계약 관련해서 꼭 알고 계셔야 할 용어 6가지를 알려드리도록 하겠습니다.
1. 깡통전세
부동산은 매매가와 전세가가 따로 있죠. 내가 집주인에게 전세보증금을 내고 전셋집에 들어갔는데, 계약 기간 중간에 집주인이 부도가 났거나 집주인이 보증금을 흥청망청 써서 계약 기간이 만료가 됐을 때 보증금을 돌려줄 돈이 없다면 일단, 내가 살고 있는 전셋집은 경매에 넘어가게 됩니다. 그리고 경매에서 내가 살고 있는 전셋집이 제삼자에게 매각되면 그 제삼자가 지불하는 낙찰가를 통해서 내 전세보증금을 겨우 돌려받을 수 있긴 합니다. 그런데 입찰기일 내에 경매에 참여해서 집을 매입해 가려는 사람이 없다면 경매가 유찰이 되는데 유찰 1회당 지역에 따라 경매 최저입찰가가 20~30%씩 떨어집니다. 실제 예시를 보면, 1억 3천만 원짜리 부동산이 1회 유찰되자 최저입찰가가 1억 600만 원으로 떨어지고, 2회 유찰되자 8,500만 원까지 떨어집니다. 그렇기 때문에 내가 들어가 전셋집이 전세 수요가 많은 지역이라서 애당초 내가 냈던 전세보증금이 매매가와 같거나 높다면 유찰이 한 번만 되더라도 낙찰가가 6,400만 원으로 훅 떨어지기 때문에 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 위험이 도사리는 전셋집을 깡통전세라고 합니다. 깡통전세는 혹여나 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 유찰될 것까지 고려해서 전세가가 매매가보다 70% 아래인 물건을 찾으시는 걸 추천드립니다.
2. 근저당
근저당이란 집주인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다. 이게 왜 중요하냐 하면 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 매입할 당시 은행에서 대출을 받은 거죠? 이 말은 즉, 내가 전세보증금을 집주인에게 준 시점보다 은행이 집주인에게 대출을 해준 시점이 훨씬 빠르다는 겁니다. 그렇기 때문에 집주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됩니다. 예를 들어, 매매가가 1억 5천만 원, 전세가가 1억 원, 근저당이 5천만 원 잡힌 집에 전세계약을 했다가 집이 경매에 넘어가게 됐는데 1회 유찰이 된 후에 낙찰됐다면, 그럼 일단 1억 5천만 원에서 1회 유찰됐으니까 1억 3천만 원 정도에 낙찰이 됐을 가능성이 높고 그렇게 낙찰가 1억 3천만 원에서 전세 세입자인 나보다 돈을 더 먼저 받아야 하는 은행으로 5천만 원이 지급되면 남은 금액은 8천만 원 정도입니다. 본인이 낸 전세보증금 1억을 돌려받아야 하는데 온전히 돌려받기는 힘든 상황인 것이죠. 그렇기 때문에 근저당이 설정된 집을 보고 있다면 경매에 넘어가게 됐을 때 1회 유찰될 것을 감안해서 근저당과 전세가를 합친 금액이 매매가의 70% 이하인 집을 고르는 게 좋습니다.
3. 대항력
대항력이란 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리, 보증금을 돌려받을 권리 이 두 가지를 획득하게 되는 걸 뜻합니다. 대항력을 갖추려면 전세계약이 끝난 후 해당 관할지의 주민센터로 가셔서 전입신고를 하셔야 되는데요. 전입신고를 하게 되면 다음날 00시부터 대항력의 효력이 발생하게 됩니다. 그렇다면 만약 전입신고를 하지 않으면 어떻게 될까요? 그럼 혹여나 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 법적으로 전세보증금에 대해서 보호를 받을 수가 없습니다. 그러니까 전세계약을 하셨다면 전입신고는 무조건 하셔야 됩니다.
4. 우선 변제권
전입 신고를 하면서 600원을 내고 확정일자를 함께 받으면 '우선변제권'이라는 게 본인한테 생기는데, 우선변제권이란 전셋집이 혹여라도 경매에 넘어가게 됐을 때 낙찰된 금액을 제삼자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 말은 즉, 내가 확정일자를 받은 시점보다 집주인이 근저당을 설정하는 시점이 늦는다면 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있다는 것이죠. 그런데 반대로 확정일자를 받지 않았거나 늦게 받았다면 집주인이 중간에 대출을 받아 근저당 설정을 했을 때 은행이 먼저 돈을 가져가는 암울한 상황이 펼쳐지기 때문에 반드시 계약이 끝난 날 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 꼭 받으셔야 됩니다.
5. 전세권 설정
전세권 설정은 확정일자와 같은 개념입니다. 전세권설정을 하면 우선변제권이 생깁니다. 하지만 다른 점이 있습니다. 확정일자의 효력은 대항력이 갖춰진 이후부터 발생해요. 그런데 대항력은 전입신고를 한 다음 날 00시부터 효력이 발생한다고 앞서 살펴봤는데요. 확정일자도 전입신고와 마찬가지로 그다음 날 00시부터 효력이 발생한다는 겁니다. 그런데 전세권 설정은 대항력이 갖춰지지 않았더라도 즉시 효력을 나타내기 때문에 확정일자보다 효력이 발생하는 시점이 훨씬 빠릅니다. 그리고 전세권 설정은 전입신고가 필요하지 않기 때문에 실거주를 하지 못하는 분들이 경매에 넘어갈 것을 고려해서 많이들 들고 있어요.
6. 전세보증보험
전세보증보험은 말 그대로 보험입니다. 전세계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 해당 기관이 보장한도 내에서 전세보증금을 선지급해 주는 거예요. 여기서 중요한 것은 자동차 사고를 많이 내는 사람이 자동차보험 가입에 거절되듯이 권리사항이 복잡해서 보증금을 돌려받지 못할 위험률이 큰 집은 보증보험 가입이 거절됩니다. 그러니까 '나는 전세계약에 대해서 아무것도 모른다'라고 하시는 분들은 전세보증보험 가입이 거절되는 집만큼은 거른다는 마음으로 전셋집을 찾아보시면 됩니다.
전세사기 유형
그럼 위 용어들을 토대로 지금부터는 전세사기 유형과 이를 예방할 수 있는 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
1. 갭투자 사기
먼저 '갭투자'라는 게 뭐냐 하면 부동산을 매입하기 전, 전세세입자를 먼저 구하고 전세보증금을 받은 뒤에 남은 차액만큼 대출을 받아 부동산을 매입하는 것을 뜻합니다. 예를 들면 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 부동산이 있다면 전세세입자를 먼저 구해 전세보증금으로 4억을 받고 나머지 1억은 대출을 받아 부동산을 매입하는 겁니다. 이렇게 되면 내 돈 1억 원만 들이고도 5억짜리 부동산을 매입할 수 있는 거예요. 갭투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 성공적인 투자가 됩니다. 4억짜리 전세 세입자를 끼워 넣어 대출 1억 원으로 매매가 5억짜리 부동산을 매입했는데 집값이 올라 매매가가 8억 원이 됐다면 그럼 1억 원의 투자금으로 3억의 수익을 올리게 된 겁니다. 그런데 문제는 집값이 떨어질 수도 있다는 겁니다. 그렇게 되면 당연히 전세 세입자에게 돌려줄 4억이 없으니까 집이 경매에 넘어가게 되죠. 그러면 부동산 가격이 떨어졌으니까 경매 낙찰가는 처참하게 낮아질 수밖에 없고 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저이기 때문에 얼마 안 되는 낙찰가가 은행으로 먼저 지급되기까지 합니다. 그러니까 전세 계약을 하기 전에 등기부등본에 있는 근저당 꼭 잘 확인하시고 갭투자와 같은 깡통전세는 웬만하면 피하는 게 좋습니다.
2. 신탁사기
신탁사기는 일단 사기가 이루어지는 과정을 한 번 쭉 설명드려 볼게요. 어떤 사람이 대출을 받아서 건물을 지으려고 해요. 그런데 개인이 대출을 받으려면 신용이 낮기 때문에 대출금이 많이 안 나옵니다. 그래서 이런 경우 건물을 짓기 전에 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행 대출을 받고 건물을 올리게 됩니다. 이때 건물주와 신탁회사 사이에는 신탁원부라는 걸 작성하게 돼요. 신탁원부 내용은 건물주가 부동산에 대한 전, 월세 계약을 체결시키려고 한다면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 된다는 내용입니다. 실질적인 건물의 소유주는 신탁회사니까요. 그런데 여기서 이 건물주가 신탁회사의 동의를 받지 않은 채로 전세 세입자들을 구하고 일반적인 전세 계약을 유도합니다. 이렇게 되면 이 계약서는 신탁회사의 동의 없이 작성된 계약서이기 때문에 효력이 없는 가짜계약서가 돼요. 가짜 계약서를 작성하고 건물주에게 전세보증금을 보내줬다면 당연히 본인이 전세보증금 명목으로 건네준 돈은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 그렇게 건물주가 다수의 세입자들을 모아서 가짜계약서를 통해 전세보증금을 왕창 갈취하고 잠적하는 게 신탁사기입니다. 신탁사기를 피하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 확인해서 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야 됩니다. 신탁등기가 기재돼 있으면 반드시 등기소를 방문해서 신탁원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 대금지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받으셔야 임대차보호법이 적용되는 전세계약을 할 수가 있어요. 신탁등기가 올라온 집인데 이 과정을 빼먹고 건물주라는 사람과 일반 전세계약을 하시면 이건 정말 한 푼도 돌려받을 수 없고 거주지에서 나가야 됩니다.
3. 대항력 악용
이건 근저당이 없는 깨끗한 집에 전세계약을 하고 계약 당일날 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 문제가 되는 경우입니다. 위에서 살펴본 전세계약에 관련된 6가지 용어를 말씀드릴 때 확정일자는 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하고 대항력은 전입신고를 한 다음 날 00시부터 효력이 발생한다고 말씀드렸습니다. 그렇다면 자연스럽게 세입자가 전세 계약 후부터 다음날 00시까지 대항력과 우선변제권이 없는 무방비인 상태에 놓이게 되는데요. 이 점을 노리고 집주인이 악용해서 전세계약을 마치고 그날 곧바로 대출을 왕창 받아 근저당을 설정한 뒤에 대출금을 들고 잠적하는 사기를 치기도 합니다. 이러면 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 세입자의 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당이 설정시점이 더 빠르기 때문에 거의 돈을 받지 못하는 경우가 대부분입니다. 이 사기를 예방하기 위해서는 계약사항에 '계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다.'라는 특약을 꼭 작성해 달라고 하셔야 됩니다. 그리고 또 다른 방법으로는 전세권을 설정하는 방법도 있습니다. 전세권설정은 확정일자와 다르게 대항력이 갖춰지지 않았더라도 바로 효력이 생기기 때문에 전세계약과 동시에 전세권설정을 하면 이러한 대참사를 막을 수가 있습니다.
등기부등본 확인하는 방법
지금까지 전세사기 유형으로 갭 투자 사기, 신탁 사기, 대항력 악용 사기에 대해서 알아보았는데요. 그렇다면 마지막으로 등기부등본 확인하는 법까지 알아보겠습니다.
우선, 등기부등본은 위조가 가능하기 때문에 부동산에서 건네주는 등기부등본을 믿지 말고 계약을 하기 바로 직전에 본인이 직접 떼서 확인해야 합니다. 오프라인으로는 구청이나 주민센터를 가시면 뗄 수 있고 모바일로는 대법원 인터넷등기소 사이트에서 뗄 수 있습니다. 등기부등본은 크게 부동산의 주소, 구조, 면적 등이 표시된 표제부, 부동산의 소유권 및 소유권 권리관계가 표시된 갑구, 부동산의 소유권 이외 권리관계가 표시된 을구 이 세 가지로 구성되어 있습니다. 여기서 주의 깊게 봐야 될 게 6가지가 있어요.
첫 번째는 계약하려는 집 주소와 표제부에 적혀 있는 집 주소가 일치하는지 확인하셔야 돼요. 이 주소가 일치하지 않는데 덜컥 계약을 하고 계약금을 입금하셨다면 돌이키기 정말 힘들어집니다. 두 번째는 전세계약서에 적힌 소유권자와 갑구에 적혀 있는 소유권자가 일치하는지 확인하셔야 돼요. 이것도 마찬가지로 잘못 계약되면 돌이키기 힘들어집니다. 세 번째는 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리 관계가 얽혀 있다면 그 집은 피하는 게 좋아요. 네 번째는 을구에 근저당이 잡혀 있다면 깡통전세의 위험이 있기 때문에 내가 내는 전세계약금과 근저당의 합이 집 매매가의 70% 이하인지 확인하고 계약하시는 게 좋습니다. 다섯 번째는 갑구에 신탁등기가 잡혀있을 경우, 신탁사기의 위험이 있기 때문에 이 경우 필히 등기소를 방문해 신탁원부를 발급받아 확인하시고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 사람의 동의를 받아 계약을 진행하셔야 됩니다. 이걸 확인하지 않고 작성된 계약서는 가짜계약서가 될 확률이 굉장히 높기 때문입니다.
이상으로 전세 계약 안전하게 하시고 올바른 금융 생활하시길 바라겠습니다. 감사합니다.