부동산을 계약하기 전 반드시 확인해야 하는 등기부등본, 주인은 누구고 또 권리 관계는 어떻게 설정돼 있는지, 한마디로 이 집의 이력서라고 보면 될 텐데요. 등기부등본을 철석같이 믿고 거래했는데 그렇게 산 집이 경매로 넘어가게 된 경우가 발생했다고 합니다. 어떻게 된 일인지 또 이런 일을 막으려면 어떤 걸 조심해야 하는지 김인만 부동산경제연구소장님의 말씀을 참고하여 정리해서 알려드리겠습니다.
보통 집을 거래할 때 믿고 보는 것이 등기부등본인데 이런 일이 발생하다니 많은 분들이 놀라워하실 것으로 보입니다. 부동산 관련 일을 하시는 분은 하루에도 여러 번씩 확인하실 텐데, 우선은 등기부등본에 대해서 설명드리겠습니다.
등기부등본 구성 및 설명
등기부등본은 어떤 내용이냐 하면 표제부, 갑구, 을구로 구성이 돼 있습니다. 표제부는 이게 주소가 어디냐, 몇 동, 몇 호인지를 부동산 정보가 나오고요. 갑구는 주인이 누구인지, 소유권에 대한 정보 또는 압류나 가압류가 걸려 있는지를 확인할 수 있습니다. 을구 같은 경우는 은행에서 돈을 빌렸느냐, 근저당이 잡혀 있는지 또는 여러 가지 전세권이 잡혀 있는지 이런 모든 권리 관계에 대한 이력이 다 포함되어 있습니다. 쉽게 말해서 사람으로 치면 주민등록등본 같은 개념이라고 보시면 될 것 같습니다.
사건의 구성
이 사건은 굉장히 복잡한 사항인데요. 근저당 없이 처음에 집을 살 때 우리가 등기부등본을 확인하잖아요. 깨끗했습니다. 등기부등본에는 문제가 없었고 아무 권리 관계가 없었습니다. 계약을 하고 집을 산 다음에 시간이 지나서 은행에서 소장이 접수되었습니다. 전 주인이 돈을 안 갚았으니 다시 근저당을 복원시켜야 되겠다는 것이죠. 담보물 효력을 복구시키겠다는 소장이 접수가 됐습니다. 그래서 깨끗했는데 갑자기 없던 대출이 생긴 겁니다.
상황의 발단
굉장히 황당한 경우인데요. 전 주인이 은행에 대출을 받게 됩니다. 은행에서 대출을 1억 2,000만 원을 대출받는데, 대출을 해 주게 되면 은행은 여러 차례 경비를 감안해서 채권최고액 120%의 근저당을 설정하거든요. 그러면 1억 4,000만 원을 근저당으로 설정하고 등기부등본에 등재가 됩니다. 그다음에 집주인은 소유권을 가지고 오게 되죠. 문제는 여기서 전 주인이 서류를 위조합니다. 위조해서 돈을 갚지 않고 돈을 갚은 것처럼 서류를 위조해서 등기소에 말소 요청을 하러 가서 관련 서류를 제출해서 등기소에서 말소를 시켜주게 됩니다. 그래서 집주인 A 씨는 그 깨끗해진 등기부등본을 보고 문제가 없다고 판단하고 2억 원에 계약을 하게 되는데, 깨끗한 줄 알고 있었는데 알고 보니 위조를 한 것이죠. 은해에서는 나중에 확인하고 돈을 받은 게 없으니 소장을 접수하고 다시 근저당을 복원시킨 겁니다.
전 주인은 모든 서류를 다 위조를 해서 등기부에 제출을 한겁니다. 등기소는 그 서류만 보고 판단을 할 수밖에 없다고 합니다. 사실 관계까지는 확인을 안 하고 형식적 심사주의를 채택하고 있어서 형식적인 서류만 보고 등재를 하게 됩니다. 우리는 책임을 지지 않는다. 그냥 관리만 해 준다는 개념인 것이죠. 가장 억울한 사람은 집주인 A 씨이지요. 졸지에 없던 대출금을 값아야 되니 억울한 상황이 된 것입니다. 은행은 등기소를 상대로 소송을 해서 말소된 근저당을 복원시키라고 했습니다. 우리 돈 못 받았으니까 다시 등기부에 근저당을 설정해 달라는 것이죠. A 씨는 억울하니까 항소를 하게 되는데, 대법원 최종 판결에서 패소를 했습니다. A 씨는 구제를 못 받게 되었죠. 결론은 문제가 있으면 전 주인한테 직접 손해배상청구를 해서 해결해라는 내용입니다. 등기소나 은행에 따지지 말고요.
여기서 그런 생각이 드실겁니다. 아무리 그래도 등기소가 책임이 있지 않나 하고요. 하지만 안타깝게도 우리나라 구조가 형식적 심사주의라고 해서 서류만 정확하다면 등기소는 서류만 보고 판별하게 되고 진위 여부는 우리가 책임지지 않는다고 합니다. 문제가 생기면 관련자끼리 알아서 해결하라, 우리한테 책임을 묻지 말라고 하는 게 형식적 심사주의입니다. 공신력이 인정되지 않습니다. 현재 우리나라 등기부등본 구조가 이런 구조로 되어 있습니다. 하지만 우습게도 등기부등본을 열람할 때(700원), 발급할 때(1,000원) 돈을 지불하고 있습니다. 열람이던 발급이던 매번 돈을 지불해야 하는데 문제가 생기면 책임을 지지 않고 돈은 받고 공공기관인데 이런 불합리한 구조로 운영되고 있습니다.
피해 구제 방안은 없는지?
피해자 A 씨가 너무 억울한 상황인데요. 이런 경우 결국은 전 주인을 상대로 민사 손해배상청구를 할 수밖에 없는 구조이기 때문에 A 씨 입장에서는 굉장히 답답한 상황입니다. 아마 전 주인에게 소송을 하더라도 받을 수 없는 구조가 될 것으로 보입니다. 서류까지 위조할 정도면 이미 다른 명의로 했거나 하기 때문에 결국은 A 씨가 최대 피해자가 되겠죠.
안타까운 현실이지만 현재로써는 부동산 거래 시에 그래도 등기부등본을 봐야 되고요. 가장 공신력 있는 서류라고 합니다. 이력 관리를 다 하는데 100% 로 완벽할 수 없다고 합니다. 하지만 이렇게 문제 될 확률이 0.001~0.1% 정도밖에 안 되기 때문에 기본적으로 믿고는 해야겠지만, 팁을 드리자면 계약서 쓸 때 특약사항에 이런 내용을 좀 넣어주면 좋을 것 같습니다. '우리가 등기부등본을 기본으로 해서 권리 관계를 파악했다, 그런데 이게 문제가 생기면 매도인 또는 임대인한테 책임이 있다'는 내용 정도를 넣어둬야 나중에 소송할 때 좀 유리할 것 같습니다.
현 등기부등본의 형식적 심사주의 배경
이게 시대 환경이 좀 변했는데요. 왜 이런 현상이 발생했는지 역사를 거슬러 올라가면, 일제강점기나 6.25 전쟁이 발생한 후 그때 우리나라가 수기를 작성하고 여러 가지 문제가 있다 보니까 공신력이 없는 거죠. 도저히 책임을 못 지고 오류가 너무 많다 보니까 이런 현상이 생겼는데, 이제 70년이 지났잖아요. 많은 상황이 바뀌었기 때문에 이제는 국가가 책임을 져야 되겠고 문제가 생긴다면 국가가 구상권을 청구하든지 위조를 한 사람한테 책임을 추궁해야지, 책임 안지니 당사자들끼리 알아서 하라는 건 무책임한 것이죠.
부동산 관련 보험
이런 일을 대비해서 들 수 있는 보험이 있습니다. 부동산 권리 보험이라고 하는데요. 부동산 거래 시 만일을 위해 불안하신 분들이라면 권리 보험을 가입하는 게 좋겠습니다. 시가 3억 원 기준에서 15만 3,000원 정도 보험비를 한 번 내면 됩니다. 나중에라도 부동산 거래를 하실 경우 금액이 크다든지 찝찝한 게 있다고 한다면 권리 보험을 적극 활용하셔도 좋을 것 같습니다. 거래뿐 아니라 전세 세입자도 등기부등본에 문제가 없는지 확인이 당연히 중요하겠죠. 전세 세입자분들도 권리 보험을 알아보시고 활용하셔도 좋을 것습니다.
정리를 하자면 부동산 계약 시 특약사항으로 '등기부등본을 확인했고 문제가 된다면 매도인 또는 임대인에게 책임이 있다'라는 문구를 기입하거나 부동산 권리 보험을 가입하는 방법으로 대비를 할 수 있다는 사항 꼭 기억해 주세요.
이상으로 마치겠습니다. 감사합니다.